Autopromoción
Hola, Autopromotor, ¿necesitas ayuda con tu proyecto de vivienda?
Sabemos que construir tu propia casa es una aventura emocionante, pero también puede ser un desafío lleno de decisiones complejas y desconocimiento. ¡No estás solo en este camino! Estamos aquí para asesorarte.
¿Tienes dudas sobre el proceso de construcción? ¿Necesitas orientación para dar el siguiente paso?
Hemos preparado una entrada en nuestro blog especialmente para ti, donde encontrarás consejos, guías prácticas y todo lo que necesitas saber para llevar adelante tu proyecto de la manera más eficiente y exitosa.Además, si prefieres una atención más personalizada, estamos disponibles para responder cualquier consulta telemática de forma gratuita. Ya sea que necesites resolver una duda específica o simplemente quieras charlar sobre tu idea de proyecto.
Contáctanos hoy mismo y descubre cómo podemos facilitarte el camino hacia la gestión del autopromotor para conseguir la casa de tus sueños.
Comenzamos…
¿Qué es ser autopromotor?
¿Qué es un préstamo autopromotor?
¿Qué pasos debo seguir para ser autopromotor?
Antes de adentrarnos en el apasionante mundo de la autopromoción, es fundamental que aclaremos algunos términos clave que vamos a utilizar a lo largo de este artículo. Entender bien estos conceptos te ayudará a navegar con confianza por el proceso de construcción de tu propia vivienda.
- Autopromotor: Un autopromotor es aquella persona que decide promover y gestionar la construcción de su propia vivienda. A diferencia del promotor inmobiliario tradicional, cuyo objetivo es desarrollar propiedades para luego venderlas, el autopromotor lo hace con el fin de crear un hogar para uso propio. Esta figura te da un control total sobre tu proyecto, desde la elección del terreno hasta los últimos detalles de la construcción.
- PEM (Presupuesto de Ejecución Material): El PEM es una parte crucial en el proceso de autopromoción. Se trata del precio estimado de la construcción global y que se puede desglosar por metro cuadrado , expresado en euros (€/m2). Este presupuesto se determina una vez que el proyecto de ejecución ha sido redactado. Es una herramienta esencial para calcular el coste de la obra y planificar la financiación necesaria. Pero.. ¡ojo!, no es el presupuesto final de contratación.
- Préstamo Autopromotor: El préstamo autopromotor es un tipo específico de financiación hipotecaria diseñado para quienes construyen su propia vivienda. A diferencia de una hipoteca tradicional, en este caso, se trata de una hipoteca abierta con un capital principal, del cual se puede disponer de manera progresiva según el avance de la obra. Es decir, los fondos se liberan en función del porcentaje de construcción ejecutado, hasta alcanzar el 100% del capital acordado.
- Declaración de Obra Nueva: Consiste en escriturar la vivienda antes de que esté construida y registrarla en el correspondiente Registro de la Propiedad. Este trámite legal te permite regularizar la construcción y asegura que tu futura vivienda esté correctamente inscrita, lo cual es necesario para la posterior obtención del préstamo autopromotor.
Gráfico autopromoción
Línea de acciones y tiempos para la construcción de una vivienda como autopromotor
Este post es de carácter informativo y orientativo según los procedimientos que marca la ley de la edificiación LOE 38/1999 y la ley del suelo de Murcia LOTRUM 13/2015. De una comunidad a otra puede variar algún punto, pero el procedimiento a nivel jurídico debe ser el mismo.
El ejemplo que vamos a reflejar, es el de una vivienda unifamiliar aislada en Molina de Segura de 160m2 construidos con garaje y piscina, en una parcela con desniveles mínimos y con una superficie de 500,00m2. De este supuesto resulta un PEM global de (2.000,00 €/m2) 320.000,00€.
1. El terreno. Adquirir un terreno depende de la capacidad económica de cada uno. Para poder ser autopromotor, es necesario tener un terreno en propiedad, si no, no podrás comenzar. El precio en €/m2 va a depender de la zona donde quieras adquirirlo y el valor de mercado de la misma. Asegurate antes de la compra de lo que estas comprando, es decir; tipo de suelo, clasificación, usos,… Te recomendamos que contactes con un profesional antes de la compra. Los gastos que conlleva la compra son diferentes si es a un particular de si es a un profesional; particular (gastos escritura y registro + 8%ITP) «existen bonificaciones de este impuesto en el CARM», profesional (gastos escritura y registro +21%IVA).
2. Servicios profesionales. El arquitecto + arquitecto técnico. Ellos deben ser tú mano derecha «asesores» durante el proceso como autopromotor.
¿Cuáles son sus labores?
Realización de un Anteproyecto + Proyecto básico y ejecución + Estudio básico de Seguridad y salud + Pliego de condiciones + Gestión de residuos + Visados + Dirección de obra + Dirección de ejecución y Coordinación de Seguridad y Salud + CFO + Libro del edificio + Asesoramiento personal. Los honorarios suelen ser de un 5% del PEM aproximadamente (16.000,00€ +21%IVA)
• El estudio topográfico es necesario, cuando el terreno se encuentra sin delimitar o bien es necesario conocer las dimensiones y cotas del mismo. Su precio se encuentra entorno a los 350,00€ +21%IVA
• El estudio geotécnico es obligatorio e indispensable para conocer las características geológicas o la naturaleza del terreno para dimensionar los elementos estructurales. Su precio se encuentra entorno a los 1.000,00€+21%IVA
3. Ayuntamiento. El organismo de control. El área de urbanismo será quién otorgue la preceptiva licencia de obras y te cobrará una serie de impuestos derivados de dicha solicitud.
• Tasa administrativa 0,5%PEM según módulos del ayuntamiento «ejemplo 200.000,00€», resultaría una tasa de 1.000, 00€.
• ICIO (Impuesto sobre construcción, instalaciones y obras) 3,9%PEM según módulos del ayuntamiento «ejemplo 200.000,00€», resultaría un ICIO de 7.800,00€. Dependiendo del ayuntamiento puede estar entre el 2.8-4%… este pago es el que común mente se llama «la licencia».
• Fianzas de residuos y servicios urbanísticos, como la palabra anuncia, es una fianza, por lo que retorna una vez finalicen las obras. Generalmente tiene un valor medio en residuos según PEM (0.8%), resultando 1.600,00€, esto le define la concejalía de medio ambiente y de urbanización según afección al espacio público… y lo deben de definir desde la concejalía de vía pública, aproximadamente vamos a contar con un importe 2.000,00€. Para este tipo de depósitos o garantías, es posible negociar con el banco un aval bancario.
¡YA PUEDES EMPEZAR A CONSTRUIR!
Vamos a hacer sumatorio de gastos hasta el momento:
1)Servicios profesionales 16.000,00€ + e. topográfico 350,00€ + e. geotécnico 1.000,00€ x 21% IVA = 20.993,50€.
2)Tasa administrativa 1.000,00€ + ICIO 7.800,00€ = 9.800,00€.
3) Fianzas, no lo vamos a contar como gastos, puesto es una garantía la cual te abonan al finalizar las obras.
Con este dato, puedes saber con qué dinero debes de contar para poder comenzar tu autopromoción
4 -Financiación. El banco o entiedad monetaria, si necesitas financiación tendrás que solicitar un préstamo autopromotor. Este tipo de préstamo como hemos explicado anteriormente, funciona mediante certificaciones de obra (% de obra ejecutada, certificadas por tú arquitecto). ¿Qué cantidad me pueden llegar a dar? Actualmente según la mayoria de cajas o bancos sería del 80% comparando tasación/PEM/presupuestos de contratas… Los gastos generados por este tipo de hipotecas es el mismo que una hipoteca común, se regula mediante la ley del 16 de marzo/2019 Reguladora de los contratos de activos inmobiliarios. Por lo que los únicos gastos que te generara serán los de la tasación 500,00€ + nota simple 10,00€.
5. Notaría y Registro de la Propiedad. Sí has solicitado financiación, la entidad monetaria te obligará a escriturar. Mediante declaración de obra nueva ante notario y su posterior registro. Los gastos serán: escriturar y registrar 800,00€-1.000,00€ y en hacienda el pago AJD (actos juridicos documentados) siendo del 1,50% en Murcia del valor escriturado (ejemplo de 320.000,00€ (1,5%) 4.800,00€). Existen una serie de bonificaciones a nivel regional, de las cuales puedes beneficiarte. En cambio, si no has solicitado financiación este proceso podrás realizar la escritura cuando tú mismo decidas.
6. Construcción. Aquí interviene la faceta como autopromotor de autogestión y contratación de los agentes que van a intervenir en la construcción. Existen dos métodos: 1. Contratar un constructor con precio cerrado y llave en mano de toda la construcción (con este método te ahorra muchos calentamientos de cabeza, pero el precio de la construcción se incrementara del PEM +15%-20% aproximadamente) o 2. Contratar la construcción de la obra por partidas, es decir; ir contratado a cada uno de los agentes personalmente. (con este método ahorraras ese -15%-20% aproximadamente sobre el PEM, si bien quieres que tu arquitecto te ayude y guíe en estas funciones pídele presupuesto y te hará más fácil el camino).
7. Fin de obra. Una vez se termine la obra y tu Dirección Facultativa te tramite el CFO (certificado final de obra), tendrás que solicitar la Licencia de primera ocupación para poder contratar todos los servicios definitivos de agua, luz… etc como vivienda y no como obra.
Con este post, esperamos haber puesto un poco de luz a tu decisión de iniciarte como autopromotor, sí tienes cualquier duda o consulta, visita nuestra sección de Consultoría o escribemos a info@arquitectosgarcia.com, estaremos encantados de atenderte.